Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'de taşınmaz elde edilmesi konusu çokça araştırılan bir konudur. Bu yazımızda yabancı uyruklu kişilerin tapuda işlem yapmadan önce ve işlem sırasında nelere dikkat etmesi gerektiği ve kısaca sürece değineceğiz.
Yabancıların mülk edinmesine dair işlemler 2644 sayılı Tapu kanunu ile belirlenmiş olup kanun dahilinde belirlenmiş olup yabancı bir kişinin taşınmazı alıp alamayacağı, alması için hangi koşulları yerine getirmesi gerektiği açıktır. Kişiler, alım satım işlemlerinde bu kanun maddelerine uyum sağlamalıdırlar. Bu kapsamda Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler kanuni sınırlama uymak şartıyla Türkiye de taşınmaz elde etme hakkına sahiptir.
Sırasıyla yapılması gereken işlemler nelerdir;
1-) Taşınmaz elde edilmenden yani tapu devrinden önce yapılması gerekenler;
Öncelikle altını çizmek isteriz ki; Avrupa’da birçok uygulamanın aksine taşınmaz alım-satım işlemleri Noterde yapılmamaktadır. Türkiye de ancak satış vaadi sözleşmesi veya harici satış sözleşmesi noterde yapılmakta, satış işlemi ise mutlak surette tapuda yapılmak zorundadır. Noter huzurunda imzalanan satış vaadi sözleşmesi veya harici satış sözleşmesi ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması mümkün değildir.
Türkiye de taşınmaz elde etmek isteyen kişi, alacağı taşınmaza karar verdikten sonra bu taşınmazın tapu kaydını incelemelidir. Önemle belirmek isteriz ki, tapu kayıtları ilgisini ispat eden herkes için incelemeye açıktır. Bu nedenle, hangi taşınmazı seçtiğinize karar verdikten sonra ilk iş taşınmazın bulunduğu tapu dairesinden ilgili kayıtları incelemek ve üzerinde herhangi bir ipotek, mahkeme tarafından konulmuş şerh veya ihtiyati tedbir veya 3. Kişilere ait hak ve alacağın bulunup bulunmadığını tespiti gerekmektedir.
Daha sonra yine taşınmazın bulunduğu belediyeden iskan yani yapı ruhsat belgesinin olup olmadığı veya belediyede başvurusunun bulunup bulunmadığının ileride sorun yaşamamak açısından öğrenilmesini tavsiye ederiz.
Taşınmaz için gerekli bilgilerin elde edilmesinden sonra, alıcı ve satıcı arasında bir alım satım sözleşmesi hazırlanması ve bu sözleşmeye tapu da yapılacak işlemlerde tarafların sorumluluklarının yazılması yine ileride doğabilecek birçok sorunu önleyecektir.
Sözleşmenin de hazırlanmasından sonra, 04.03.2019 tarihinde gelen yeni uygulama uyarınca taşınmazın değerinin bilirkişiler tarafından belirlenmesi gerekmektedir. Bunun için yine kanun kapsamında belirlenen kurum ve kuruluşlardan resmi rapor alınması ve tapuya sunulması zorunludur. Ekspertiz raporu ile ilgili unutulmaması gereken bir başka nokta ise, hazırlanan raporların geçerlilik süresinin 3 ay olmasıdır. Bir başka anlatımla, rapor alındıktan 3 ay içerisinde tapuda işlem için kullanılmalıdır.
Tüm bu ön aşamaların tamamlanmasından sonra tapu müdürlüklerine başvurmadan önce gerekli evrakları eksiksiz bir şekilde tamamlanması önemlidir.
2-) Tapuda devir aşamasında, gerekli evraklar nelerdir; – 3 ay içinde SPK Lisanslı gayrimenkul Değerleme Şirketlerine hazırlatılmış değerleme raporu, – Taşınmaz mülk ediniminde bulunacak kişinin pasaportu ya da kimlik belgesi, – Taşınmazın tapu belgesi, – Binalar için yaptırılması zorunlu deprem sigortası, – Taşınmazın emlak beyan değeri (belgesinin ilgili belediyeden temin edilmesi,) – Satıcının ve alıcının son 6 ay içerisinde çekilmiş fotoğrafı (satıcıya ait 1 adet, alıcıya ait 2 adet), – Türkçe bilmeyen taraflar için yeminli tercüman – Vekaletname yurtdışında düzenlenmişse onunla işlem yapabilmek için tercümesi ile birlikte vekaletnamenin aslı ve noter onaylı örneği gerekmektedir.
Belirtmek isteriz ki, taraflar işlemlere bizzat katılabilecekleri gibi resmi vekaletname ile görevlendirdikleri kişiler tarafından da temsil edilebilmektedirler. Bu şekilde yapılacak işlemlerde dikkat edilmesi gereken önemli husus, hazırlanacak vekaletnamede kullanılacak işlem için verilecek her türlü yetkiyi içermesi gerekmektedir. Aksi halde işlemlerin tamamlanmasında sorun yaşanacaktır.
Ayrıca belirmek isteriz ki, yurtdışında noterde hazırlanacak vekaletnamelerin Türkiye de gayrimenkul edinecek kişinin ana dilinde hazırlanması ve Türkiye’de kullanılabilmesi için apostil damgasını içermesi zorunludur.
Sonuç olarak, yukarıda yazılı işlemlerin tamamlanmasından sonra alım ve satım işlemleri ile ilgili bir anlaşmazlık çıkması durumunda davanın ilgili Türk mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir. Bu nedenle yabacı uyruklu kişilerin daha sonra mahkeme süreçleri ile uğraşmamaları açısından profesyonel hizmet alarak işlemleri tamamlamalarını öneririz.